在城市化进程中，被拆迁房屋的性质和面积认定是一个复杂而关键的环节，它不仅关系到拆迁补偿的公正性，还直接影响到被拆迁人的合法权益。以下是对被拆迁房屋性质和面积认定的详细探讨。
首先，被拆迁房屋的性质认定主要依据房屋权属证书及权属档案的记载。若房屋产权证上明确标注了用途，如住宅、商业或工业等，那么这将作为认定房屋性质的主要依据。然而，在实际操作中，往往会出现房屋实际用途与产权证标注不符的情况。这时，拆迁双方应协商解决，若无法达成一致，则需向城市规划行政主管部门申请确认。
在面积认定方面，同样以房屋权属证书及权属档案的记载为准。但需要注意的是，由于历史原因或测量技术的限制，部分老旧房屋的权属证书上记载的面积可能与实际面积存在误差。针对这种情况，拆迁双方可协商选择向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定，或委托具有房产测绘资格的房产测绘单位进行测算。
在拆迁过程中，还可能出现一些特殊情况，如房屋被改建或扩建、临时建筑的存在等。对于改建或扩建部分，若未取得合法手续，将不被计入补偿面积。而临时建筑则需根据其建设时间和是否取得批准手续来判断是否给予补偿。
此外，对于集体土地上的房屋拆迁，其面积认定还需考虑宅基地使用权证书或建设用地使用权证书的记载，以及国土部门房屋测绘数据。在拆迁补偿时，应严格按照认定的房屋性质和面积进行计算，确保拆迁补偿的公正性和合理性。
总之，被拆迁房屋的性质和面积认定是一个复杂而细致的过程，需要充分考虑各种因素，确保拆迁工作的顺利进行和被拆迁人合法权益的有效保障。
